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¿Cuánto rinde un inmueble en alquiler? Calculadora de rentabilidad
La rentabilidad neta es lo que te queda cada año, después de gastos, dividido entre todo lo que invertiste. Escribe el precio, los gastos de compra, el alquiler y los gastos: la calculadora te da la rentabilidad bruta y neta y en cuántos años recuperas la inversión.
Cómo se calcula
- Rentabilidad bruta = alquiler mensual × 12 ÷ precio de compra.
- Ingreso neto anual = alquiler mensual × meses alquilado − gastos mensuales × 12 − gastos anuales.
- Rentabilidad neta = ingreso neto anual ÷ (precio + gastos de compra).
- Años para recuperar = (precio + gastos de compra) ÷ ingreso neto anual.
Ejemplo con las cifras de la calculadora
Un apartamento de 60.000 dólares, con 3.000 de gastos de compra, alquilado en 450 al mes durante 11 meses, con 60 de condominio y mantenimiento al mes y 300 de gastos al año:
- Ingreso: 450 × 11 = 4.950 dólares.
- Gastos: 60 × 12 + 300 = 1.020 dólares.
- Ingreso neto: 3.930 dólares al año.
- Rentabilidad bruta: 450 × 12 ÷ 60.000 = 9 %. Rentabilidad neta: 3.930 ÷ 63.000 = 6,2 %.
- Recuperas la inversión en unos 16 años.
La diferencia entre el 9 % y el 6,2 % es justo lo que los anuncios no cuentan.
Lo que la calculadora no incluye
- La revalorización. Si el inmueble sube o baja de precio, cambia el resultado total, pero eso no se puede prever con una fórmula.
- El financiamiento. Si compras con un préstamo, los intereses son otro gasto anual: súmalos en «gastos anuales».
- Los impuestos sobre lo que cobras. Depende de tu situación fiscal en Venezuela y, si vives fuera, también en tu país de residencia. Consulta a un contador.
Antes de pagar, revisa los papeles. Una rentabilidad alta no sirve de nada si el inmueble tiene un problema de propiedad o una deuda. Haz que un abogado revise el documento de propiedad en el registro antes de entregar dinero.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler de un año entero entre el precio de compra, sin restar nada. La neta resta los meses sin inquilino y todos los gastos (condominio, mantenimiento, impuestos, seguro, reparaciones) y divide entre todo lo invertido, incluidos los gastos de compra. Para decidir, la que importa es la neta.
¿Qué gastos de compra debo poner?
Todo lo que pagas para que el inmueble pase a tu nombre y quede listo para alquilar: honorarios de abogado, gastos de registro y notaría, comisiones y arreglos iniciales. Pide a tu abogado el cálculo exacto para tu operación.
¿Por qué poner 11 meses y no 12?
Porque entre un inquilino y otro casi siempre hay semanas vacías. Poner 11 o incluso 10 meses da una cifra más realista que suponer el inmueble ocupado todo el año.