Condominio y propiedad horizontal: cuotas, deudas, junta y asambleas

Oficial leído en la ley o la Gaceta. Reportado lo dicen firmas, prensa u operadores, con su fecha. Sin confirmar no hay fuente fiable: confírmalo antes de decidir.

La ley y el documento de condominio

La norma es la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en la Gaceta Oficial 3.241 Extraordinario del 18 de agosto de 1983 Oficial. No encontramos reformas entre 2023 y 2026; el texto que leímos conviene cotejarlo con la Gaceta Sin confirmar.

Antes de vender por apartamentos, el dueño del edificio otorga ante notario el documento de condominio (art. 26) Oficial. Debe incluir:

• la historia de la titularidad del terreno y el edificio;
• cada unidad y sus linderos;
• las áreas comunes;
• el uso del edificio;
• el valor y el porcentaje de cada unidad;
• los gravámenes y los planos.

Lleva anexo un Reglamento de Condominio, obligatorio, que la asamblea puede modificar Oficial. La venta de un apartamento sin documento de condominio registrado es nula (art. 31) Oficial.

El porcentaje y los gastos comunes

• El porcentaje de cada unidad se calcula sobre el valor total del edificio y solo cambia por unanimidad (art. 7) Oficial.
• Son gastos comunes los de administración, conservación, reparación y reposición de las cosas comunes, más los que apruebe el 75 % (art. 11) Oficial.
• Cada propietario los paga en proporción a su porcentaje (art. 12) Oficial.

Ejemplo: si tu apartamento tiene un 2 % en el documento de condominio y los gastos comunes del mes suman 1.000, tu cuota es 20.

La deuda sigue al inmueble

El art. 13 dice que la deuda de condominio «sigue siempre a la propiedad del apartamento o local» Oficial. Quien compra responde de la deuda anterior y luego puede reclamársela al vendedor Oficial.

Cómo se cobra a un moroso

• Las liquidaciones o planillas que pasa el administrador «tendrán fuerza ejecutiva» (art. 14) Oficial. Las actas firmadas sirven de prueba.
• El condominio tiene un privilegio sobre los bienes muebles del deudor (art. 15) Oficial.
• En los tribunales se usa la vía ejecutiva del Código de Procedimiento Civil (arts. 630 y siguientes). Las sentencias exigen consignar el acta constitutiva o el reglamento y recibos que cumplan los requisitos Oficial.
• La ley no fija una tasa de interés de mora Oficial. Si aplica la tasa legal del Código Civil está Sin confirmar.

Lo que dijeron dos abogados a El Diario en agosto de 2023 Reportado:

• No se puede cortar el agua, el ascensor ni el estacionamiento, ni limitar las áreas comunes.
• No se puede exhibir a los morosos en redes ni quitarles voz y voto.
• Un juicio dura unos 11 meses.
• El embargo ejecutivo impide vender o hipotecar y puede terminar en remate.
• Los acuerdos de pago se homologan en el tribunal.

Si un propietario reincide en la mora, el 75 % puede aprobar su venta forzosa (art. 39) Oficial.

Junta de condominio y administrador

Junta (art. 18) Oficial:

• Al menos 3 copropietarios y 3 suplentes, elegidos por la asamblea para 1 año, y pueden reelegirse.
• Es obligatoria y se forma dentro de los 60 días siguientes a la venta del 75 % de las unidades.

Administrador (arts. 19–21) Oficial:

• Lo nombra la asamblea por mayoría para 1 año y se le puede revocar. Si no se nombra, puede designarlo un juez. Debe dar garantía.
• Cobra las cuotas, lleva la contabilidad y los libros sellados, presenta un informe anual y solo representa al condominio en juicio con autorización de la junta.
• Si no actúa, cualquier propietario puede hacer las obras urgentes.

Asambleas, mayorías e impugnación

• Por defecto se decide por consulta escrita, con la mayoría de los propietarios que represente al menos 2/3 del valor. En una segunda consulta basta más de la mitad del valor de quienes respondan en 8 días (art. 23) Oficial.
• La asamblea se convoca a petición de propietarios que representen 1/3 del valor, con al menos 3 días de anticipación, por prensa local y un cartel en la entrada (art. 24) Oficial.
• Cualquier propietario puede impugnar un acuerdo ante el juez en 30 días, por juicio breve (art. 25) Oficial.

Todas estas mayorías son Oficial.

Usos y reformas

• En un edificio residencial no se permiten oficinas, comercios ni otras actividades salvo que estén previstas, ni ruidos o molestias (art. 3) Oficial.
• Las reformas interiores se notifican al administrador y no pueden afectar la estructura ni la fachada (art. 4) Oficial.
• Los demás propietarios no tienen preferencia para comprar tu apartamento (art. 2) Oficial.
• Si un reglamento de condominio puede prohibir el alquiler por días no lo hemos verificado Sin confirmar.

Si el apartamento está alquilado: ¿quién paga?

• Vivienda con contrato firmado desde el 7-08-2026: el propietario paga el condominio y el impuesto inmobiliario urbano, salvo pacto en contrario (art. 19 de la ley nueva) Oficial. Puedes pactar que lo pague el inquilino, pero tiene que quedar escrito. Más en la ley de arrendamiento de vivienda 2026.
• Vivienda con contrato anterior: sigue la ley de 2011; quién paga el condominio bajo esa ley no lo hemos verificado Sin confirmar.
• Local comercial: 2 cuotas de condominio sin pagar son causa de desalojo (art. 40 del Decreto 929) Oficial. Más en alquiler de locales comerciales.

Frente al condominio, el que responde es siempre el propietario: la deuda sigue al inmueble.

Cuotas en dólares

No encontramos ninguna norma ni sentencia sobre cuotas de condominio en divisas Sin confirmar.

Lo único documentado: abogados citados por El Diario en 2023 calificaron de «mala praxis» las cuotas extraordinarias que no figuran en el recibo o que se cobran en divisas sin aparecer en él, y dijeron que son difíciles de reclamar Reportado. Si tu junta quiere fijar las cuotas en dólares, que lo revise un abogado y que la cuota quede siempre reflejada en el recibo o la planilla. Para pasarla a bolívares, usa el dólar BCV de hoy.

Esta guía explica la ley; para un caso concreto de cobro o impugnación, consulta a un abogado.