Nueva ley de arrendamiento de vivienda 2026: qué cambia y a quién se aplica

Oficial leído en la ley o la Gaceta. Reportado lo dicen firmas, prensa u operadores, con su fecha. Sin confirmar no hay fuente fiable: confírmalo antes de decidir.

Qué ley se aplica a tu contrato

La pregunta clave es la fecha del contrato.

• Contrato firmado después del 7-08-2026: ley nueva. Entra en vigor al publicarse en Gaceta (Disposición Final Única) y solo se aplica a los alquileres de vivienda «que se acuerden o formalicen luego de su entrada en vigencia» (art. 2) Oficial.
• Contrato que ya existía: sigue la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta 6.053 Extraordinario del 12-11-2011) y el Decreto 8.190 contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda (Gaceta 39.668 del 6-05-2011) (art. 2 y Disposición Transitoria Única) Oficial. La ley nueva no tiene disposición derogatoria: la de 2011 sigue vigente para esos contratos Oficial.

Hay tesis discutidas. Según Acceso a la Justicia, un jurista sostiene que los efectos futuros de los contratos viejos (reparaciones, depósito, desalojo) podrían caer bajo la ley nueva Reportado. Un despacho, Cedre Abogados, escribió en septiembre de 2026 que al vencer un contrato de 2011 la relación pasa «de pleno derecho» a la ley de 2026 Reportado. Ninguna cita una sentencia, y la ley excluye al inquilino que sigue en posesión. Si tu caso depende de esto, consúltalo con un abogado.

Qué queda fuera

El art. 2 excluye Oficial: los terrenos sin construir, los fundos rurales, los fondos de comercio, «los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico» (lo que incluye el alquiler tipo Airbnb), los inmuebles de uso comercial, industrial, profesional o docente, y la vivienda ligada a una relación de trabajo. Para locales, mira alquiler de locales comerciales.

El contrato y su duración

• Va por escrito y debe decir como mínimo quiénes son las partes, cuál es el inmueble, el plazo, el canon y la forma de pago, y qué servicios incluye y quién los paga (art. 8) Oficial.
• Notariarlo es opcional: el documento privado vale (art. 9) Oficial.
• No se pueden alquilar para vivienda inmuebles en zonas de alto riesgo, hechos con materiales inadecuados o salidos de obras inconclusas o de demolición (art. 10) Oficial.
• El plazo lo fijan las partes. Si el contrato no lo dice, es de 1 año. Si al vencer nadie avisa, sigue en las mismas condiciones (art. 11) Oficial. La ley no fija un preaviso.
• Las notificaciones pueden ser digitales si se puede probar el envío y la recepción (art. 21) Reportado.

El canon: libre y en dólares

• El canon es libre, dentro de la ley (art. 12) Oficial. Sustituye el sistema de tablas y cálculos de SUNAVI Reportado.
• No cambia mientras dure el contrato. Al renovar se puede pactar un ajuste; si el canon es en bolívares, el ajuste «no podrá ser superior a la variación del índice de precios al consumidor» del BCV (art. 13) Oficial.
• Se paga cada mes salvo pacto en contrario. El canon puede fijarse en «moneda distinta al bolívar» y el inquilino, «en mutuo acuerdo» con el dueño, puede pagar el equivalente en bolívares «conforme al tipo de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela para la fecha en que se efectúe el pago» (art. 14) Oficial. Pagar en bolívares es una alternativa que exige el acuerdo del dueño, no un derecho del inquilino por sí solo. Consulta la tasa del BCV de hoy.

La ley no dice cómo se ajusta un canon en divisas al renovar: el tope del INPC solo habla del canon en bolívares Reportado. Conviene dejarlo escrito en el contrato.

Depósito o póliza

El dueño puede pedir una de las dos cosas (art. 16) Oficial:

• un depósito de hasta 3 meses de canon, en efectivo o en cuenta bancaria, o
• una póliza de seguro por daños de hasta 3 cánones.

Un depósito en divisas puede entregarse en bolívares a la tasa del BCV del día. Se devuelve dentro de los 15 días continuos siguientes al fin del contrato, tras revisar el inmueble, y se pueden descontar servicios impagados y reparaciones probadas (art. 18) Oficial. La ley no obliga a depositarlo en un banco u organismo concreto Oficial.

La ley dice que la garantía sirve para «garantizar la conservación del inmueble y el pago de servicios en mora». No menciona expresamente los cánones impagados Oficial. Si quieres que cubra otra cosa, déjalo escrito y consúltalo con un abogado.

Reparaciones, servicios y condominio

• Si el contrato no dice otra cosa, el inquilino paga las reparaciones que no superen el 30 % del canon mensual y el propietario las que lo superen, salvo daño por negligencia del inquilino (art. 15) Oficial.
• El inquilino paga luz, agua, gas, aseo, teléfono, cable, internet y lo demás que contrate. El propietario paga el condominio y el impuesto inmobiliario urbano, salvo pacto en contrario (art. 19) Oficial. Más en condominio y propiedad horizontal.

Si el dueño vende: preferencia del inquilino

El inquilino con más de 2 años en el inmueble y al día con canon y servicios tiene preferencia. El dueño le notifica por escrito precio y condiciones, y el inquilino tiene 15 días para responder por escrito. Si no le interesa o no contesta, se puede vender a un tercero en las mismas condiciones; si después bajan el precio, hay que volver a ofrecérselo (art. 20) Oficial.

Las 7 causas de desalojo y los tribunales

El propietario puede terminar el contrato o pedir el desalojo por (art. 23) Oficial:

1. No pagar el canon durante «tres períodos consecutivos» (3 meses si se paga cada mes).
2. 3 meses consecutivos de servicios sin pagar.
3. Ceder o subarrendar sin permiso.
4. Daños más allá del uso normal o reformas no autorizadas.
5. Uso contrario al contrato o a la ley.
6. Abandono del inmueble.
7. Cualquier otra causa pactada en el contrato.

Antes de publicarse la ley, la prensa habló de «dos meses consecutivos». El texto publicado en la Gaceta dice tres períodos Oficial.

El inquilino puede irse cuando quiera; se puede pactar una indemnización de hasta 2 cánones (art. 24) Oficial.

Para resolver un conflicto hay tres vías (art. 25) Oficial: conciliación y mediación; arbitraje; o el tribunal de municipio del lugar del inmueble, por el juicio breve, sea cual sea la cuantía. Solo un tribunal de municipio o un tribunal arbitral puede ordenar el desalojo (art. 27) Oficial. SUNAVI no aparece en la ley nueva: no hay paso administrativo previo ni registro obligatorio Oficial. Pero la ley tampoco la suprime: sus funciones siguen en el art. 20 de la ley de 2011 para los contratos viejos Oficial. No encontramos ningún acto oficial de 2026 que la elimine o la reorganice; titulares como «fin de SUNAVI» son una forma de hablar.

Ley de 2011 frente a ley de 2026

Si tu contrato es viejo, el camino sigue siendo el de 2011: procedimiento previo primero, causales del art. 91 y canon en bolívares. Los datos de la columna de 2011 vienen de una transcripción de la ley (Pandectas Digital) que no cotejamos con la Gaceta escaneada.

No se conoce un reglamento de la ley nueva ni una sentencia del TSJ que la interprete a noviembre de 2026.

Si vas a alquilar para invertir, calcula cuánto rinde con la calculadora de rentabilidad. Esta guía explica la ley; para redactar o revisar tu contrato, consulta a un abogado.